住宅設計

　　編者按
　　23日，保監會公佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，試點將在北京、上海、廣州、武漢4個經濟發達城市拉開序幕，這意味著上述全新的養老方式在爭議中邁出了新步伐。
　　當前，我國銀髮浪潮來襲，60歲以上老年人口超2億，而養老保障水平總體上還處於比較低的階段。推進以房養老等新型養老方式，無疑有助於完善養老保障體系，豐富養老保障方式。
　　不過從國際經驗來看，“以房養老”尚屬小眾產品。而結合我國現階段的國情，“以房養老”也面臨著與傳統養老方式的博弈、房價不確定因素的風險等。正因為此，“以房養老”註定將是一項系統工程，只有在保險機構完善產品設計、購買者量力而行、政府加強監管的情況下，各個鏈條緊密咬合，才能讓補充養老的作用真正落到實處。
　　保險版“以房養老”方案一經推出，引起各方廣泛關註。以房養老產品屬小眾金融消費產品，中國養老體系建設還需政府、企業、個人等攜手共建，養老保障三個支柱缺一不可。
　　幸福人壽監事會主席、中房集團原董事長孟曉蘇是“以房養老”的首倡者。早在2003年，他就將“住房反向抵押保險”相關問題，起草報告遞交國務院，並得到肯定批覆。由於“以房養老”是新生事物，各方都十分謹慎，且有很多問題存在爭議疑惑，對此，上海證券報記者專訪了孟曉蘇。
　　開始規模不宜過大
　　問：“以房養老”指導意見出爐後，有人認為很多老人有房屋但沒有貨幣資金，因此市場規模小不了。也有人認為因老人可有更多選擇市場規模會更小，您怎樣看？
　　答：保險版“以房養老”實際上就是“住房反向抵押貸款”。即擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給金融機構，由相應的金融機構對投保人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估後，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現金給投保人，一直延續到投保人去世。它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，投保人在獲得給付金的同時，將繼續獲得房屋的居住權。當投保人去世後，相應的金融機構對房屋進行銷售、拍賣，所得用來償還貸款本息。
　　“住房反向抵押保險”產品對中國社會應對老齡化有重大意義。同時應該看到，“以房養老”具有“三高”特征，即適用於高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。加上老人考慮事情多，我不主張試點期間攤子鋪得過大，一定要穩扎穩打。
　　保險大數法則是優勢
　　問：此前有商業銀行試點“倒按揭”，也就是住房反向抵押貸款。抵押給銀行和交給保險公司有何不同？
　　答：與銀行不同的是，保險採取的大數法則護衛老人終身。保險公司承擔長壽風險。保險公司必須依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活後顧無憂。之前國內銀行推出的“倒按揭”多為定期產品，只管一段時間。
　　同時，保險公司承擔房產價值波動風險。老年人過世後，保險公司對於房產處置所得，償還保險公司已支付的養老金本息後，剩餘部分依然歸房主的法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老金本息，保險公司將承擔房屋價值不足的風險，不可再向老年人的家屬追償。而之前國內銀行的“倒按揭”，房主家人不能參與房屋處置後的更多的收益。
　　當然，老人還可以選擇賣房養老、租房養老。保險的“以房養老”方式，只是老人選擇的方式之一。
　　要留意道德風險
　　問：很多人擔心，老人把辛苦半輩子掙下的房子抵押給保險公司，萬一房價評估過低，出現損害老人利益的道德風險咋辦？還有沒有別的道德風險？如何預防？
　　答：房屋評估過低的風險基本可以解除。指導意見明確房產價值由具備國家一級資質的房地產估價機構進行評估。同時該產品的猶豫期是30天，老人有充分時間考慮。任何一方認為不合適都可以拒簽。還有人擔心保險公司是否會出現違約。這種道德風險受限於嚴格監管，也很難發生。
　　當然，也要防止出現“逆向選擇風險”。即防止投保人在投保後作出非理性的選擇。在成熟國家曾經出現過，老人投保後選擇自殺，或者對房屋本身不愛惜，甚至是破壞行為。但合同簽訂時，維護房屋等內容包含在合同內。同時，房屋增值部分要共享。因此，“逆向選擇風險”也很難發生。
　　值得註意的是，目前在試點期間，現有制度還有待完善，需要有包括保險經紀公司在內為老人服務的中間機構，為高齡老人、無行為能力的老人服務，包括閱讀解釋條款，以防止出現違反老人意願的情況發生。
　　房價下跌風險由保險公司承擔
　　問：房價下跌風險誰來承滴裁匆恍┐蟮氖儐展靜⒚揮諧魷衷謔緣愕韃櫚拿ダ錚�
　　答：剛纔我說過，保險公司承擔房產價值波動風險。對保險公司而言，更多的是房價下跌帶來的風險，因此部分大型壽險公司有所顧慮，未參與試點調查。
　　其實，房價即便跌了，保險公司也要按照原有的保險約定執行。況且，保險公司賠錢，但賺錢的是老人。保障老人收入水平不下降，這有什麼不好？接下來，要做好此輪試點工作，利於今後工作全面鋪開。包括今後可以增加產品的品種選擇，更好地滿足老人需求。同時，還需要政府出台相關稅收優惠等，構建更好的生態環境。
　　隨著老人入保後，保險公司後續服務要跟上。老人有了錢，如何更好地安排好自己的生活？目前在許多地方，價格低廉的養老院資源稀缺，而中高檔的又無人問津。如在北京，一些養老院每月6000元的價格，很多老人就很難承擔。如果老人有了錢，可以給自己養老找更愜意的中高檔養老社區，這也可以鼓勵保險公司建立更優質的養老社區，延長養老業服務鏈。上海證券報　　（原標題：高房價城市的無子女老人最宜以房養老）